Cómo los operadores multifamiliares pueden compensar los crecientes costos de seguros y proteger sus resultados

Los costos de los seguros están subiendo—y para los operadores multifamiliares, el impacto es real.

En los últimos años, las primas han aumentado tan bruscamente que no solo están cortando el ingreso operativo neto (NOI), sino que están suprimiendo activamente el valor de las propiedades y deteniendo el flujo de acuerdos. De hecho, según datos de la industria, las caídas de valuación impulsadas por seguros en ciertas regiones han llegado a casi 8%.

Ya no es un gasto de fondo. El seguro se está convirtiendo en un factor crítico para determinar si una propiedad sigue siendo rentable, o incluso vendible.

Desde los desastres naturales hasta la inflación en los costos de construcción, los operadores están siendo exprimidos. Y aunque no puede controlar el riesgo climático o las fuerzas macroeconómicas, puede tomar medidas proactivas para proteger su lista de renta, estabilizar sus ingresos y reducir su exposición.

Analicemos lo que está sucediendo, por qué las primas son tan volátiles y qué están haciendo los principales operadores para proteger sus resultados, incluso en el entorno actual.

Por qué los costos de seguros están aumentando (y no se desacelerarán pronto)

Es una tormenta perfecta: la imprevisibilidad climática, la inflación y el riesgo operativo están convergiendo.

Aquí hay algunos controladores principales:

• Eventos meteorológicos extremos son más frecuentes, más graves y más costosas de reparar
• Costos de construcción han aumentado entre un 25 y un 40% desde 2020, lo que aumenta los pagos de reclamos y hace que las aseguradoras sean más cautelosas
• Fraude de arrendator está en alza, con NMHC reportando 93.3% de los administradores de propiedades que lo experimentaron en 2023
• Litigios y exposición legal están aumentando en varios estados, especialmente en torno a la habitabilidad y los derechos de los inquilinos
  
  

Algunos operadores reportan incrementos de primas del 35% o más año tras año, especialmente en lugares como Florida y Texas.

Peor aún, muchos están atrapados en una situación de pérdidas y pérdidas: presentar una reclamación y sus primas suben, o se comen el costo y se ven afectados por el flujo de caja. Para los propietarios multifamiliares, esta compensación no es sostenible.

El costo oculto: incertidumbre

Más allá de las primas en sí, el costo real es la volatilidad.

Cuando las aseguradoras salen de los mercados o aumentan los deducibles, se vuelve más difícil pronosticar los gastos y más difícil suscribir nuevas adquisiciones.

Los inversionistas comienzan a desadivinar suposiciones. Los prestamistas exigen mayores reservas. Compradores descuentan valuaciones.

Todo porque una línea impredecible, el seguro, está desviando el modelo financiero.

Qué pueden hacer los operadores para adelantarse

No puedes detener las tormentas. Pero puedes construir un amortiguador financiero más fuerte.

Es por eso que cada vez más operadores están recurriendo a estrategias de capas de riesgo que les ayudan a manejar la exposición más allá de la póliza de seguro en sí.

Aquí hay tres áreas clave en las que enfocarse:

1. Fortalezca su base de residentes para evitar pérdidas evitables

Un importante impulsor de reclamos (y pérdidas financieras) no es la naturaleza, son los residentes.

Los desalojos, las interrupciones del arrendamiento, el alquiler impagado y los daños a la propiedad consumen NOI y, a menudo, no están completamente cubiertos por el seguro. Especialmente cuando es causado por arrendatarios no calificados o fraudulentos.

Es por eso que la calidad del inquilino es uno de los factores de riesgo más controlables en tu negocio.

Los operadores modernos se están inclinando por programas más inteligentes de suscripción y cobertura para arrendatarios como Cosign para cerrar la brecha entre los criterios de aprobación tradicionales y los solicitantes del mundo real.

Cuando un arrendatario no cumple con su umbral de crédito o ingresos, Cosign puede intervenir para proporcionar cobertura de arrendamiento, asegurando que le paguen, incluso si el residente incumple.

Esto no solo reduce el riesgo, sino que le permite aprobar más solicitantes, estabilizar la ocupación y evitar reclamos innecesarios vinculados a la renta impaga.

2. Proteja los ingresos de la vacante y el incumplimiento

Cuando el seguro no cubre la renta perdida, o cuando los deducibles hacen que las reclamaciones sean imprácticas, tener una solución de cobertura incorporada es clave.

Con Cosign, los operadores pueden seleccionar niveles de protección flexibles (3x, 6x, 9x o 12x renta) que se activa sin necesidad de tocar su póliza de P&C. Eso significa menos reclamos, ingresos más predecibles y menos volatilidad de las primas año tras año.

En otras palabras, Cosign te ayuda a absorber los choques operativos antes de que alcanzan el umbral de tu seguro.

Piense en ello como un amortiguador financiero entre el riesgo de los residentes y la exposición a nivel de propiedad.

3. Utilice la protección de renta para negociar mejores términos de seguro

Aquí hay algo que muchos propietarios pasan por alto: cuando se reduce el riesgo de siniestros, se pueden negociar mejores primas.

Al adoptar la cobertura de arrendamiento y garantizar que cada unidad esté respaldada por una protección de responsabilidad constante, los operadores están demostrando a las aseguradoras que son carteras de menor riesgo.

De hecho, algunos socios de Cosign han utilizado con éxito la documentación de su programa para reducir las primas durante la renovación, simplemente porque están cubriendo una mayor proporción de riesgo a nivel de residentes.

Cuando los aseguradores ven una propiedad con 20— 40% de unidades respaldadas por cobertura de ingresos de terceros y resolución rápida de reclamos, lo tratan como una reducción material en la exposición.

Es una ventaja que la mayoría de los competidores no tienen, y una que se vuelve más valiosa cuanto más volátil se vuelve el mercado de seguros.

¿Qué diferencia a Cosign de los seguros?

Es importante aclarar: Cosign no es un reemplazo para los seguros. Es un complemento. Una capa separada de protección de ingresos que ayuda a reducir la necesidad de presentar reclamaciones en primer lugar.

En lugar de esperar a que un residente incumpla y luego navegar por los procesos legales de desalojo, Cosign asegura que los propietarios reciban una compensación dentro de los 5 días hábiles posteriores a una reclamación válida.

No es una compañía de seguros. Es una plataforma especialmente diseñada para ayudarlo a escalar la ocupación y reducir la volatilidad de los ingresos sin necesidad de sacrificar los estándares de arrendamiento o asumir riesgos innecesarios.

Y a diferencia de los seguros, no cuesta nada a los propietarios. Los arrendatarios pagan por la cobertura cuando de otra manera no calificarían, y usted obtiene la ventaja.

El caso financiero es claro

Vamos a ejecutar algunos números rápidos:

• Tamaño de la propiedad: 200 unidades
• Alquiler promedio: $1,800
• Tasa de denegación: 40%
• Tasa de conversión de Cosign: 25% de los arrendatarios denegados
• Resultado: 20 arrendamientos adicionales
• Ganancia de ingresos: ~432.000/año
• Riesgo de deuda incobrada: 0, porque los ingresos están cubiertos
  
  

Eso no es teórico, es un camino real hacia el crecimiento que comienza con simplemente hacer que Cosign esté disponible durante el proceso de arrendamiento.

No necesita revisar sus sistemas. No es necesario que cambie su suscripción. Solo necesita darle a su equipo de arrendamiento una alternativa para los solicitantes que hoy son un “no” pero que podrían ser un “sí” con protección en su lugar.

Pensamiento final: la volatilidad no va a desechar, pero su exposición puede

Mientras los costos de seguros sigan siendo inestables, los operadores necesitan nuevas herramientas para reducir el riesgo e impulsar la previsibilidad.

Eso es exactamente para lo que se creó Cosign: proteger las nóminas de renta, permitir una mejor suscripción y ayudar a los propietarios a tomar el control de sus flujos de ingresos, sin importar lo que esté sucediendo en el mercado.

¿La mejor parte? Es rápido de implementar, fácil de usar y no le cuesta nada por adelantado.

Si las primas de seguros están en tu radar este año, es hora de pensar más allá de la póliza.

Hable con nosotros en rentwithcosign.com sobre cómo la cobertura a nivel de residente puede ayudar a estabilizar todo lo que está por encima de ella.